Gayrimenkul Geliştiricisi ile Tasarımcının Rekabeti

Tasarımcının Geliştirici ile Rekabeti ya da İşbirliği

Gayrimenkul geliştirme projelerinin başarısında tasarımcının ve mimari tasarımın etkisi son yıllarda çok tartışılıyor.

Bir görüşe göre; ticari başarının odağında projenin ve konseptin gerçek sahibi Geliştiriciler (Developers) olmalı. Bu görüştekilere göre, mimari tasarım anonim bir mekan yaratma, sistem ve malzeme tanımlama sürecinden ibaret. Bu görüşün savunucuları yasalarla korunan Mimar kimliğinin Geliştiricinin markası içinde erimesi gerektiğini savunuyorlar.

Benim de (ayni zamanda mimarlık eğitimi almış bir Mimar olarak) benimsediğim bir diğer görüş ise; Mimarın marka değerini projenin ticari başarısının odağına alıyor. Bu görüştekilere göre Mimar, Geliştirici’nin marka değeri ile rekabet etmeli hatta onun önüne geçmeli.

İlk görüşü savunanlar, Mimarı odak noktasına almaya çalışan Geliştiricileri gerçekte kendi marka değerlerinin yetersizliği ile küçümserken, ikinci görüşü savunanlar Geliştirici başarısının doğru projede, doğru mimarın, doğru tasarım ile zirveye çıktığını ve Geliştiricinin gerçek gücünün bunu yapabilmesiyle ortaya çıktığını savunuyorlar.

İster vitrinde marka değeri ile, isterse mutfakta anonim statüde, mimarın ve mimari tasarımın bir gayrimenkul geliştirme projesinin ticari başarısındaki rolü inkar edilemez bir gerçek. Bana göre de, başarılı bir projenin bireysel veya kurumsal başarının ve marka değerine katkının yanı sıra para ile satın alınamayacak türden bir kültürel sermaye sağlayabileceği ve bir kaldıraç etkisi yaratabileceği hiç bir zaman göz ardı edilmemeli.

Tasarımın 7 Çakrası (bu Çakra benim benzetmem:-) ve Tasarımcının Sorumluluk Alanları

Mimarın görevi özet olarak, “tasarım sürecinde tüm paydaşların gereksinimlerinin analiz ve sentezini elde ederek bunları yarattığı kabuğun içinde bir araya getirmek ve ortaya çıkan eserin yasal telif sorumluluğunu üstlenmek” olarak tanımlanır.

Ancak Mimar, bir tasarım görevini üstlenirken aşağıdaki 7 başat sorumluluğu da ekibiyle birlikte üstlenmesini, ya bazılarını ilgili paydaşlara delege etmesini ya da devretmesi gerektiğini bilmeli ve bunu baştan kabul etmelidir:

1. Mekansal/Fonksiyonel Çözüm: Mimari İhtiyaç Programı ve Stratejik Plan gereksinimleri ve Hedef Kitle beklentilerine uyum.
2. Estetik Çözüm: Topografya ve Peyzaj ile uyum, Çekici Estetik ögeler, Uzaktan Algılanma özellikleri.
3. Yasal Koşullara Uyum: İmar, Ruhsat, Standartlar vb.
4. Doğal/Çevresel Koşullara Uyum: Topografya, Zemin, Yön, Doğal Kaynaklar, Ekolojik Denge, Bio-Çeşitlilik.
5. ESG/Sürdürülebilirlik/Yaşam Döngüsü Maliyeti: Enerji Tasarrufu, Sertifikasyon, LCC, Yeşil Karne.
6. Paydaş İsteklerine Uyum:
   • Geliştirici/Yatırımcı: Yapılabilirlik, Yatırım Maliyeti, Stratejik İş Planı, Kurumsal Kimlik, Yatırım Getirisi (YG) Hesabı, ESG Faktörleri, Sosyal Değer Ölçümleri (CBA, SROI), Yeşil Karne.
   • Yapımcı: İnşaat Maliyeti, Uygulama Kolaylığı, Doğru Sistem Çözümleri, Malzeme Kolay Tedariki, Bakım Kolaylığı, Yenileme Periyodu.
   • İşletmeci: İşletme ve Yaşam Boyu Maliyeti (LCC), Ortak Alan Bakım Kolaylığı, İşletme Verimliliği.
   • Finansör: Yatırım Kabiliyeti, Finansal Rasyolar, IRR, NPV, PBP, YG Hesapları.
   • Pazarlamacı: Pazar Koşullarına Uyum, Satış Geliri.
   • Toplum: Sosyal Etki, Bütünsellik.  
7. Katma Değer: Marka Değeri, İnovasyon, Farklılık, Yaratıcılık, ESG/Yönetişim, Şeffaflık, Sosyal Öncülük vb.

Sonuç olarak; yapılan hataların geri dönüşünün nerede ise imkansız olduğu “fikirden işletme” kadar uzanan böyle bir süreçte Mimar; yaratıcı ve heyecan verici tasarımının gücüyle kurduğu estetik kabuğun altında; maliyet baskısı, çevresel koşullar, yasal düzenlemeler, pazarlama talepleri, gelişen teknolojileri, güvenlik ihtiyaçları gibi çok sayıda uzmanlık alanını ve uzmanı uyum içinde buluşturmak zorundadır.

Tasarım sürecinde iyi bir performans sergileyen Mimar ve tasarımcı mühendislik ekibi, Geliştirici ve Yatırımcı için uygulama, pazarlama ve finansman ve işletme sürecinde güvenirlilik ve tanınırlığın yarattığı değerin ötesine geçen çok daha büyük bir etkiye sahiptir.

Örneğin, uzun vadede enerji giderlerini düşüren enerji verimli bir bina, potansiyel müşteri için ciddi bir değer taşıyabilir. Bunun ötesinde daha verimli inşaata yol açan yenilikçi tasarım stratejileri, toplam proje maliyetlerini düşürebilir. Ve son olarak ekolojik ve kültürel sürdürülebilirliğe yapılan fayda Geliştiriciler için devlet ve projelerinin daha kolay anlaşılması için efor sarf ettikleri kişilerle ilişkilerinde iyi niyetli bir kaldıraç etkisi yaratabilir ve para ile satın alınamayacak türden bir kültürel sermaye sağlar.

One-Man-Show Mimar Tüm Sorumlulukları Üstelenebilir mi?

Yukarıda özetlenen tüm bu unsurları yerine getirebilmek ve başarılı olmak için, doğru seçilen ekip üyelerinin doğru ekip çalışması ile mümkün olduğuna kuşku yok. Öte yandan, gayrimenkul geliştirme projelerinin günümüzde büyüyen ölçeği, teknik, idari ve finansal yönden karmaşık hale gelmesi, paydaşların artan sayısına bağlı olarak mimarların geçmiş dönemlerdeki organizatör/pivot rollerini artık başta Geliştiriciler ve Proje Yöneticileri olmak üzere diğer paydaşlarla paylaşmak zorunda kaldıkları da bir başka gerçek. Özellikle yaratıcı süreçte hem tatlı bir rekabet ve hem de sıkı bir işbirliği gerekiyor.

Gerçekleşmesi düşünülen ilk “ham” hayali doğal olarak İşveren/Yatırımcı/Geliştirici masaya getiriyor. O hayalle bağlantılı olarak İşveren/Yatırımcı/Geliştirici başta olmak üzere; İşletmeci/Pazarlamacı/Finansör/Kamu vb. tüm paydaşların istek ve taleplerini Mimar ve diğer mühendislik tasarımcılarının diline bir başka paydaş tercüme ve formüle ediyor. Ardından bu paydaş Yatırımcı adına tasarım sürecini izliyor, uygulama süreci sonunda ortaya çıkan ürünü test ediyor, denetliyor ve teyit ediyor. Bu yeni paydaşın adı da modern dünyada genelde “Bağımsız Proje Yöneticileri” oluyor.

Bağımsız Proje Yöneticilerinin Sorumluluğu

Bağımsız Proje Yöneticilerinin görevi, Özel Sektörden Kamuya, Yatırımcıdan Finansöre, Tedarikçiden Yükleniciye, Pazarlamacıdan İşletmeciye, tüm paydaşların “Kazan-Kazan” ilişkisi içinde kendi görevlerini yerine getirmelerini ve ortaya çıkan sinerjiden ciddi bir katma değer yaratmalarını sağlıyor. Ve toplumsal ihtiyaçların sürdürülebilir doğal ve yapısal çevre, ekosistem ve bütünün yararına karşılanmasının bir tür güvencesini oluşturuyor.

Proje Yöneticisi, başta Mimar olmak üzere önemli paydaşların seçim sürecine Yatırımcı ve Geliştirici ile birlikte katılıyor.

Geliştiricinin En Önemli Sorumluluğu: Mimarın Seçimi

Bir gayrimenkul geliştirme projesinin ticari başarısı için Geliştirici tarafından seçilecek en kritik paydaşın Mimar olması hiç şaşırtıcı değil ama Mimarın hangi kriterlere göre seçileceği çok daha önemli.

Yatırımcı sadece mekansal/fonksiyonel, estetik çözüm, yasal koşullara ve çevresel koşullara uyum vb. gibi olmazsa olmazların dışında “Mimarından daha neler bekleyecek? Başka ne tür yeni değerler katmasını isteyecek? Farklı paydaşların istek ve beklentilerini ne ölçüde dengeleyip bütüne katkı sağlayacak? Örneğin;

• Mimar Seçim modeli ne olacak?
• Seçim süreci nasıl işleyecek?
• Proje kilit paydaşları ve alt mühendislik disiplinleri ile işbirliği modeli nasıl olacak?
• Tasarım Brief’i ve Mimari İhtiyaç Programını kim hazırlayıp Mimara verecek?
• Paydaşlar arasındaki iletişim ve bilgi paylaşımı nasıl olacak?
• Objektif ya da Sübjektif seçim kriterleri neler olacak?
• Hizmet bedeli nasıl belirlenecek?
• Mimarın yapısal nitelikleri, finansalları ve projeye özel yaklaşımı ne kadar önemli?

Ancak bu sayede Mimarlar Geliştiricilerin tüm talep ve ihtiyaçlarından tasarım sürecinin daha en başında haberdar olabiliyor ve geliştirme süreci sağlıklı bir şekilde işleyebiliyor.

Geliştiricilerin, geçmişte yaptıkları gibi bilinçsiz mimar seçimlerine veya projenin nicel kısmına ilişkin mimara vermedikleri ya da veremedikleri detaylı pazar araştırma, fizibilite etüdü, mimari ihtiyaç programı, stratejik iş planı eksikliğinden kaynaklanan ticari başarısızlıklarının suçunu Mimarlara yükleyerek bu sorumluluklarından kurtulmaları olası değil.

Küreselleşmenin Mimar Seçimine Etkileri

Öte yandan küreselleşmenin, Mimarlar için ortak bir dünya mimari kültürü yarattığını ve farklı coğrafya ve kültürlerde farklı mimarların bir gayrimenkul geliştirme projesi için daha uygun olabileceğini kabul etmeliyiz. Nasıl ki, ülkemizdeki evrensel ihtiyaçlara uygun bir alışveriş merkezi ya da bir konut için bile bazen bir Hollandalı, Amerikalı, İngiliz, İspanyol mimar uygun oluyorsa, Rusya, Orta-Doğu, Afrika, Libya, Türkmenistan gibi birçok ülkede Türk mimarlar uygun olabiliyor.

Buradaki en önemli husus, yerli ya da yabancı, bir marka değerine sahip ya da değil, uygun mimarın seçiminde yapılacak ayrıntılı bir çalışmanın, projenin ticari başarısına ciddi etki yaratacak teknik, ekonomik, çevresel ve sosyal vb. çeşitli avantajlara yol açabileceğini bilmektir.

Küreselleşmenin Gayrimenkul Geliştirme Sektörüne Etkileri

Avrupa Birliği, 2050 yılına kadar Nötr İklim (Net Sıfır Sera Gazı Emisyonlu Ekonomi) hedefliyor ve bu da dünyada en büyük karbon üreticisi olan gayrimenkul endüstrisi için çok büyük bir emek ve mücadele gerektiriyor.

Gayrimenkul Geliştirme Sektörünün lider küresel etkileyicisi ULI (Urban Land Institute) bu hedefle ilişkili olarak ESG (Environment, Social, Governance) kavramını geleceğin en önemli vizyonu olarak görüyor ve 2022 Yılı Vizyon Raporu bu kavrama önemli referanslar veriyor.

İzleyecek yazımı Gayrimenkul Yatırımcılarının itibar ve marka değerini anahtar bir başarı unsuru haline getirmesi beklenen ESG faktörlerinden SROI (Social Return on Investment), CBA (Cost Benefit Analysis) üzerine kaleme alacağım.

Devam edecek…